投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。營改增后，投資性房地產(chǎn)如何計(jì)稅一直眾說紛紜，本文結(jié)合案例解析其財(cái)稅處理。

一、相關(guān)會計(jì)處理

1、投資性房地產(chǎn)的特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值模式。

2、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。

3、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)：以歷史成本確認(rèn)為總原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。外購的投資性房地產(chǎn)，按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值；自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。

二、營改增后稅務(wù)處理

根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號），以經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)應(yīng)注意：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)

一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照 3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

注意：這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”的各種形式取得。

2、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)。單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

4、不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5、預(yù)繳稅款的計(jì)算。出租不動產(chǎn)稅率為11%，征收率為5%，預(yù)繳稅款如下：

（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

案例：山東的甲公司（增值稅一般納稅人）2015年6月30日購買了山西的一幢商務(wù)樓，當(dāng)天即對外出租。該資產(chǎn)的買價(jià)為3000萬元，相關(guān)稅費(fèi)20萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)殘值為21萬元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，租期10年，合同約定租金年末結(jié)清。采用成本模式計(jì)量。2016年末商務(wù)樓的可收回金額為2330萬元，假定出租該房產(chǎn)選擇簡易計(jì)稅，2016 年12月公司其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬元。做出2015至2017年的分錄。

解析：（單位萬元）

1、2015年財(cái)稅處理：　　

投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000＋20＝3020　　

攤銷額＝［3020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5

收取租金：　　

借：銀行存款　　　　　200

    貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　200

提取當(dāng)年折舊：　　

借：其他業(yè)務(wù)成本　　 　37.5

    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　 37.5

計(jì)算應(yīng)交營業(yè)稅：　　

借：營業(yè)稅金及附加　　　 　10（200×5%）

    貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅　　 　10

2、2016年財(cái)稅處理：　　

12月31日收取租金：　　

借：銀行存款　　　　400

    貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　400

甲公司選擇簡易計(jì)稅，在山西預(yù)繳增值稅款=400÷（1+5%）×5%=19.05　

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——預(yù)征稅額　19.05

    貸：銀行存款　　19.05

注：新設(shè)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——預(yù)征稅額”科目，核算按預(yù)征率計(jì)算的應(yīng)預(yù)征的增值稅稅額。

甲公司取得山西國稅部門開具的完稅憑證，回機(jī)構(gòu)所在地山東后，計(jì)算12月份的增值稅應(yīng)納稅額＝400÷（1+5%）×5%（出租業(yè)務(wù)）+25（其他業(yè)務(wù)）=44.05 萬元。2017年1 月 15 日前向山東主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)12 月份應(yīng)納稅額44.05 萬元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在山西預(yù)繳的19.05萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅 25 萬元。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 25

    貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅　25

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅　　25

    貸：銀行存款　　25

提取當(dāng)年折舊：　　

借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　 　75

    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　 　75

2016年末的攤余價(jià)值為2907.5萬元（3020－37.5－75），大于可收回金額2330萬元，應(yīng)計(jì)提減值：　　

借：資產(chǎn)減值損失　　　　　577.5

    貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　577.5

3、2017年的財(cái)稅處理：

攤銷額＝［2330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（萬元）

借：其他業(yè)務(wù)成本　　　 　60

    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　  　 60

其他同2016年。