6、以前的土地增值稅怎么處理？

Q：并不是說(shuō)增值稅的出臺(tái)會(huì)取代掉土地增值稅。

會(huì)不會(huì)有一個(gè)相互抵扣的政策，增值稅會(huì)不會(huì)納入土地增值稅的一個(gè)抵扣范圍？或者反過(guò)來(lái)呢？

增值稅可抵扣范圍都是一些產(chǎn)業(yè)鏈條上成本支出的、有交易對(duì)手方的項(xiàng)目。土地增值稅是我們交給政府的一個(gè)稅費(fèi)支出的話(huà)，很難去抵扣。我們覺(jué)得是有可能增值稅是否納入土地增值稅的抵扣項(xiàng)目。因?yàn)橹盃I(yíng)業(yè)稅是土增稅的一個(gè)抵扣項(xiàng)目。

7、關(guān)于銷(xiāo)項(xiàng)稅，是預(yù)售確認(rèn)，還是收到收入的時(shí)候去確認(rèn)？

Q：增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是企業(yè)收到住戶(hù)款項(xiàng)，或者合同約定可以收取款項(xiàng)時(shí)，就是銷(xiāo)項(xiàng)稅的發(fā)生時(shí)間。所以取得預(yù)售環(huán)節(jié)，就去確認(rèn)相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅。

8、住宅可能還會(huì)采用簡(jiǎn)易征收方法，那商業(yè)地產(chǎn)住宅按照企業(yè)報(bào)備為標(biāo)準(zhǔn)還是說(shuō)以下家買(mǎi)家是不是增值稅納稅人去判定？

Q：開(kāi)發(fā)商首次出售住宅，計(jì)稅方法還是一般計(jì)算方法。只有公眾去公開(kāi)市場(chǎng)去轉(zhuǎn)售、出租才是簡(jiǎn)易征收辦法。

9、比如我有一個(gè)項(xiàng)目100%，已預(yù)售，產(chǎn)生了大量銷(xiāo)項(xiàng)稅；我有另一個(gè)項(xiàng)目50%，在開(kāi)發(fā)階段，大量進(jìn)項(xiàng)稅？這種情況下，完全可以互相抵扣嗎？

Q：我理解這兩個(gè)項(xiàng)目肯定不是再同一個(gè)項(xiàng)目公司下，這肯定是兩個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目公司持有的獨(dú)立項(xiàng)目，這是獨(dú)立納稅人，是不可以混合在一起。同一個(gè)納稅主體下有不同項(xiàng)目去抵扣，可以互相利用。

10、營(yíng)改增對(duì)全國(guó)財(cái)政收入整體減稅的規(guī)模有否測(cè)算？

Q：整個(gè)營(yíng)改增不能單從房地產(chǎn)業(yè)去看對(duì)財(cái)政收入有個(gè)什么影響，從服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)去看，主要減稅減在了傳統(tǒng)增值稅行業(yè)，本來(lái)不能抵扣的成本都能進(jìn)項(xiàng)抵扣，我印象中是千億級(jí)別的。不同業(yè)態(tài)、不同項(xiàng)目階段，稅負(fù)變化不一樣。畢竟5%到11%的稅率，土地出讓階段土地成本是否能從進(jìn)項(xiàng)去抵扣不確定，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)減稅中性偏多，但需要做對(duì)應(yīng)的稅收處理。

11、預(yù)售就產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅，但是之后很多投入支出是在銷(xiāo)售后期產(chǎn)生的，在當(dāng)期無(wú)法去抵扣的。第二年產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否能在第二年去抵扣第二年的銷(xiāo)項(xiàng)稅，還是一直都抵扣不了？

Q：住宅預(yù)售情況下，我在預(yù)售環(huán)節(jié)取得大量收入，把銷(xiāo)項(xiàng)稅交了，建安在后期產(chǎn)生，相應(yīng)產(chǎn)生了留底進(jìn)項(xiàng)，進(jìn)項(xiàng)稅一直留底下去，一直到有相應(yīng)銷(xiāo)項(xiàng)稅，才能去抵消。國(guó)際上留底進(jìn)項(xiàng)有退稅機(jī)制的，目前中國(guó)沒(méi)有機(jī)制。如果留底進(jìn)項(xiàng)在賬上用不到，那可能要到清算時(shí)才能用到。

12、在之前的營(yíng)改增執(zhí)行行業(yè)中，稅收感覺(jué)是增大了，還是不明顯，還是有稅負(fù)增加的感覺(jué)？

Q：舉例，服務(wù)業(yè)原來(lái)營(yíng)業(yè)稅5%，調(diào)整完了是6%，相應(yīng)支出可以抵扣。其實(shí)際稅負(fù)水平略低于原來(lái)5%的稅負(fù)的。電信行業(yè)稅率調(diào)整成了11和6%，可是價(jià)格是工信部去定價(jià)的，電信對(duì)于價(jià)格調(diào)整沒(méi)有權(quán)利，在利潤(rùn)水平上略有下降，稅負(fù)水平略有上升。交通運(yùn)輸是11%的稅率，比之前的營(yíng)業(yè)稅略有上升。

整個(gè)營(yíng)改增施利在全行業(yè)，減稅效果，是來(lái)自于對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)一個(gè)有力影響。

13、對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，上游做建筑、裝修、設(shè)計(jì)的，有些公司比較小，有些人工成本都是現(xiàn)金支付，很難開(kāi)到增值稅發(fā)票，這種情況要怎么處理？對(duì)行業(yè)什么影響？

Q：增值稅和營(yíng)業(yè)稅的不同，是要去看整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。建筑的稅率為11%。相應(yīng)支出這一塊，有一些人工、沙石、材料，可能很難取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。我們幫過(guò)建筑行業(yè)做營(yíng)改增測(cè)算，整個(gè)建筑行業(yè)都在議論稅負(fù)水平是上升的，建筑企業(yè)會(huì)想把這部分價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)行業(yè)這一邊的。另一方面，建筑行業(yè)未來(lái)可能會(huì)有過(guò)渡政策，營(yíng)改增之前簽的工程承包的建筑合同，可能可以用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法去把建筑合同走完，但是這部分對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不能抵扣的。

14、目前房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)水平？畢竟增值稅是差額稅率，可能要去考慮成本和收入的一個(gè)比，大概成本/收入的比重在什么水平，才能在5%改到11%之后，最終稅負(fù)相等？

Q：房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)政策有幾大塊非常不確定，土地成本是否能抵扣，融資成本是否能抵扣，建筑商會(huì)不會(huì)采用過(guò)渡政策的方式，目前政策不確定，現(xiàn)在很難去說(shuō)這個(gè)稅負(fù)水平是否相當(dāng)。

假該能抵扣的抵扣，如果度過(guò)過(guò)渡期的時(shí)候，大概是什么稅負(fù)水平？很多其他行業(yè)在營(yíng)改增的時(shí)候，是有過(guò)渡辦法的。兩個(gè)稅制下差額部分，政府有過(guò)渡的稅收減免？

增值稅理論上是中央和地方的一個(gè)共享稅，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是地方稅，現(xiàn)在營(yíng)改增的行業(yè)稅收都是屬于地方，地方有權(quán)去決定是否返還企業(yè)稅收的。到底對(duì)企業(yè)稅負(fù)到底有多大差異？每個(gè)企業(yè)不一樣，多多少少因?yàn)闃I(yè)務(wù)不同，差異存在。

15、很多房地產(chǎn)企業(yè)，自己有建筑公司，自產(chǎn)自銷(xiāo)，營(yíng)改增之后是否會(huì)增加這類(lèi)企業(yè)的稅費(fèi)？

Q：建筑公司是獨(dú)立的納稅人，開(kāi)發(fā)商是一個(gè)獨(dú)立的納稅人，都是各自去算應(yīng)繳增值稅，很難去合在一起去計(jì)算應(yīng)繳增值稅。但是因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)、房地產(chǎn)業(yè)處于上下游，對(duì)于價(jià)格做一些安排，可以從某種程度上實(shí)現(xiàn)集團(tuán)增值稅稅負(fù)水平的優(yōu)化。

16．營(yíng)改增出臺(tái)之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理避稅方法怎么做？

最簡(jiǎn)單的辦法是最大化自己的進(jìn)項(xiàng)稅。實(shí)操中，很多企業(yè)都沒(méi)有做到進(jìn)項(xiàng)稅最大化，開(kāi)發(fā)商在選擇供應(yīng)商的時(shí)候，很少去考慮一般納稅人和小規(guī)模納稅人的資格。其實(shí)一般納稅人才能開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票。小規(guī)模納稅人很多情況下不會(huì)給你開(kāi)，他要去稅務(wù)局代開(kāi)，一方面會(huì)增加自己的稅負(fù)成本，另一方面比較繁瑣。從最大化進(jìn)項(xiàng)稅的角度，企業(yè)需要去優(yōu)化采購(gòu)連，包括供應(yīng)商的選擇，合同的簽訂，發(fā)票在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)等。

開(kāi)發(fā)方面呢，有些企業(yè)開(kāi)發(fā)流程比較長(zhǎng)，方法上是否有優(yōu)化手段？

從銷(xiāo)項(xiàng)這邊，沒(méi)有什么特別優(yōu)化的手段。只要產(chǎn)生收入，就一定會(huì)有對(duì)應(yīng)銷(xiāo)項(xiàng)稅。

也就是說(shuō)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)行為不會(huì)造成明顯變化？

對(duì)，但這是從稅負(fù)角度去看。如果從企業(yè)利潤(rùn)去看，開(kāi)發(fā)階段，可以去調(diào)整一些價(jià)格。