自國務(wù)院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。我們可以觀察到2012年“營改增”起步以來，具體分三步走，第一步是擴(kuò)圍，即“營改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴(kuò)圍，即全面推進(jìn)營改增；第二步是改制，即進(jìn)一步改革和完善增值稅制度制度；第三步是立法。目前還處于擴(kuò)圍階段。

目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬億元。鉑略從各渠道了解到，預(yù)計(jì)6月下旬財(cái)政部和國稅總局把四大行業(yè)的“營改增”草案上報(bào)國務(wù)院。若進(jìn)展順利，估計(jì)該草案最快可能在未來一周內(nèi)出臺(tái)，正式的實(shí)施日期可能最早會(huì)在10月1日，最晚在明年1月1日。接下來讓我們就一些要點(diǎn)進(jìn)行分析探討。

建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系

建筑與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)主要包括：建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租、物業(yè)管理和酒店。

      建筑業(yè)“營改增”
      建筑業(yè)業(yè)務(wù)概述

          
       1購買建筑材料、設(shè)備等
       建筑材料供應(yīng)商會(huì)向建筑單位提供建筑材料或設(shè)備建筑商采購原材料的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，建筑單位的抵扣范圍擴(kuò)大了，因此取得合規(guī)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票將有利于降低建筑單位的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。那么供應(yīng)商的選擇和發(fā)票取得環(huán)節(jié)的監(jiān)控將是建筑單位的管理重點(diǎn)。

2分包建筑服務(wù)
建筑單位作為總包方會(huì)將自己的部分業(yè)務(wù)分包給其他建筑單位，。營業(yè)稅時(shí)代稅務(wù)局允許總包方以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額，根據(jù)該營業(yè)額征收3%的營業(yè)稅。發(fā)票管理上，早先由總包方統(tǒng)一開票，再分給分包方；后來由分包方在當(dāng)?shù)乩U稅，開完發(fā)票交給總包方進(jìn)行抵扣。增值稅時(shí)代，建筑商為一般納稅人的，按照銷項(xiàng)額減進(jìn)項(xiàng)額之差繳納增值稅，其采購建筑服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅率為11%。分包方為小規(guī)模納稅人時(shí)，總包方可以要求分包方去稅務(wù)局代開增值稅專用發(fā)票，稅率為3%，取得的增值稅專用發(fā)票可以進(jìn)項(xiàng)抵扣。

3其它服務(wù)提供商
其他服務(wù)的提供商，包括設(shè)計(jì)，咨詢，廣告，法律等等。當(dāng)前，服務(wù)包括設(shè)計(jì)、廣告、咨詢、法律等已納入增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)目，保險(xiǎn)等仍然按照營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)征收。未來，可能使用與6%的增值稅稅率，建筑商采購相關(guān)服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。

實(shí)際操作中，很多建筑單位或者房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)請國外的設(shè)計(jì)公司來設(shè)計(jì)?，F(xiàn)今設(shè)計(jì)服務(wù)已經(jīng)屬于增值稅范圍里，所以如果要向境外公司或個(gè)人支付費(fèi)用，該境外公司或個(gè)人在境內(nèi)沒有代理人的話，建筑單位或者房產(chǎn)開發(fā)商需要代扣代繳增值稅，并且進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。建筑單位在選擇供應(yīng)商時(shí)，首先篩選建筑供應(yīng)商的資質(zhì)，供應(yīng)商最好是一般納稅人。因?yàn)檫@類供應(yīng)商可以提供增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人也可以接受。但是有些供應(yīng)商是個(gè)人，個(gè)人是無法開具增值稅專用發(fā)票的。企業(yè)可能遇到如下問題：無法列支成本；個(gè)人無法提供發(fā)票，那么他的報(bào)價(jià)應(yīng)該含稅，相關(guān)業(yè)務(wù)人員需要與其溝通，調(diào)整相應(yīng)的價(jià)格。

4提供建筑服務(wù)
營業(yè)稅時(shí)代，建筑服務(wù)需征收3%的營業(yè)稅。在增值稅時(shí)代，采用11%的增值稅稅率。建筑單位可開具增值稅專用發(fā)票。建筑單位與房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算和發(fā)票開具的時(shí)點(diǎn)安排可能會(huì)影響當(dāng)期應(yīng)納增值稅及現(xiàn)金流。需考慮有效地管理各地分支機(jī)構(gòu)/建筑工程的稅務(wù)流程。過去建筑行業(yè)按照屬地原則繳納營業(yè)稅，工程在哪里那么就在哪里交稅。但是增值稅是屬人原則，只能向公司總機(jī)構(gòu)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)交稅。但是這樣會(huì)影響地方財(cái)政收入，影響各地的財(cái)稅分布，因此往后各分支機(jī)構(gòu)/外出的建筑工程隊(duì)采用預(yù)征方式，向工程所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳部分增值稅，其余部分由建筑單位總公司匯總計(jì)算，交給總公司所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)。

建筑業(yè)成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁后轉(zhuǎn)
進(jìn)項(xiàng)稅額是不進(jìn)入成本的，進(jìn)入增值稅科目。因此營改增后，如果供應(yīng)商提供的價(jià)格不變，那么作為客戶成本是減少的例如建筑業(yè)原來向客戶提供服務(wù)，收取100元，客戶的成本就是100元。而營改增后，如果還是收取100元，客戶的成本是100/1.11*1=90.09。既然客戶的成本下降了，那供應(yīng)商當(dāng)然有提價(jià)空間，這就是稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。

營改增對建筑業(yè)利潤的影響分析表

該表模擬了營改增之前和營改增之后的利潤影響和稅負(fù)影響?？梢愿鶕?jù)兩種假設(shè)建筑單位完全不能轉(zhuǎn)移增值稅負(fù)；建筑單位能夠完全轉(zhuǎn)移增值稅負(fù)。計(jì)算出最大和最小的稅負(fù)率。