投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

    企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)該注意：

    1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；

    2、以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

    3、已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，即不可逆轉(zhuǎn)。

    4、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入等。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試。

    5、根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18號—所得稅》的規(guī)定，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的情況下，企業(yè)一般應(yīng)于每一個資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行所得稅的核算。

    鴻昌公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

    （1）2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元總價款購買了一棟已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的沿街樓。該沿街樓總面積為2萬平方米，每平方米單價為2萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。鴻昌公司計(jì)劃將該沿街樓對外出租。

    （2）2015年，鴻昌公司出租上述沿街樓實(shí)現(xiàn)租金收入1000萬元，發(fā)生費(fèi)用支出（不含折舊200萬元。由于市場發(fā)生變化，鴻昌公司出售了沿街樓總面積的20%，取得收入8400萬元，所出售沿街樓于2015年12月31日辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。2015年12月31日，該沿街樓每平方米的公允價值為2.2萬元。

    其他資料:

     鴻昌公司所有收入與支出均以銀行存款結(jié)算。

    根據(jù)稅法規(guī)定，在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅時，持有的投資性房地產(chǎn)可以按照其購買成本、根據(jù)預(yù)計(jì)使用壽命50年按照年限平均法自購買日起至處置時止計(jì)算的折舊額在稅前扣除，持有期間公允價值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額；在實(shí)際處置時，處置取得的價款扣除其歷史成本減去按照稅法規(guī)定計(jì)提折舊后的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額，鴻昌公司適用的所得稅稅率為25%。

    鴻昌公司當(dāng)期不存在其他收入或成本費(fèi)用，當(dāng)期所發(fā)生的200萬元費(fèi)用支出可以全部在稅前扣除，不存在未彌補(bǔ)虧損或其他暫時性差異。

    不考慮除所得稅外的其他相關(guān)稅費(fèi)。

     要求（1）編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產(chǎn)的購買、公允價值變動、出租、出售相關(guān)的會計(jì)分錄。

     要求（2）計(jì)算投資性房地產(chǎn)2015年12月31日的賬面價值、計(jì)稅基礎(chǔ)及暫時性差異 。

     要求（3）計(jì)算鴻昌公司2015年當(dāng)期所得稅，并編制與確認(rèn)所得稅費(fèi)用相關(guān)的會計(jì)分錄。

    案例解析：

    （1）編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產(chǎn)的購買、公允價值變動、出租、出售相關(guān)的會計(jì)分錄。

     2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元購買沿街樓

    借：投資性房地產(chǎn)40000

         貸：銀行存款40000

    2015年12月31日，沿街樓的公允價值增加至44000萬元（=2.2萬/平方米×2萬平方米），增值4000萬元。剩余80%房地產(chǎn)部分：

    借：投資性房地產(chǎn)3200

        貸：公允價值變動損益3200

    鴻昌公司實(shí)現(xiàn)租金收入和成本：

    借：銀行存款1000

        貸：其他業(yè)務(wù)收入1000 　　   

     借：其他業(yè)務(wù)成本200

         貸：銀行存款200

    鴻昌公司于2015年12月31日出售投資性房地產(chǎn)的會計(jì)分錄如下：

    借：銀行存款8400 

         貸：主營業(yè)務(wù)收入8400

     借：主營業(yè)務(wù)成本8000（40000×20%）

        公允價值變動損益800（4000×20%）

         貸：投資性房地產(chǎn)8800（44000×20%）

    （2）計(jì)算投資性房地產(chǎn)2015年12月31日的賬面價值、計(jì)稅基礎(chǔ)及暫時性差異。

    沿街樓剩余部分的賬面價值為35200萬元＝44000×80%

    沿街樓剩余部分的計(jì)稅基礎(chǔ)為31360萬元=（40000–40000/50）×80%=39200×80%

    暫時性差異=35200-31360=3840（萬元）

    （3）計(jì)算鴻昌公司2015年當(dāng)期所得稅，并編制與確認(rèn)所得稅費(fèi)用相關(guān)的會計(jì)分錄。

     鴻昌公司的當(dāng)期所得稅計(jì)算如下：

    =（應(yīng)稅收入–可抵扣成本費(fèi)用）×適用稅率

    =（出售收入-出售成本+租金收入-費(fèi)用-折舊）×25%=（8400–39200×20%+1000–200-40000/50）×25%=（8400–7840+800-800）×25%=560×25%=140（萬元）

    遞延所得稅負(fù)債=3840×25%=960（萬元）

     所得稅相關(guān)分錄如下：

     借：所得稅費(fèi)用1100

         貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅140

         遞延所得稅負(fù)債960