舊城改造已成為房地產(chǎn)未來趨勢(shì)之一，尤其是在一線城市，寸土寸金，土地資源的稀缺，使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，新的地王不斷刷新樓面地價(jià)紀(jì)錄，基至已出現(xiàn)面粉貴過面包，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，才是贏得市場(chǎng)先機(jī)的不二法門。然而，受土地市場(chǎng)供求關(guān)系等因素的影響，多數(shù)企業(yè)很難拿到心儀的地塊。在一線城市，舊城改造，走城市更新之路已是獲取土地最重要途徑之一。這些地段往往位于城市中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)置明顯，增值潛力十分巨大。同時(shí)，在財(cái)稅的角度，城市更新業(yè)務(wù)也伴隨著復(fù)雜的財(cái)稅問題和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如不能合理規(guī)避與解決，將給企業(yè)造成巨大稅收損失及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

尤其在項(xiàng)目前期，房企作為舊城改造參與方，與村委的不同的合作模式選擇，稅負(fù)差異明顯。智慧源房地產(chǎn)稅務(wù)專家現(xiàn)以舉案說法，就財(cái)稅角度分析不同合作模式下的稅負(fù)影響，說明舊改項(xiàng)目合作如何選擇最優(yōu)合作模式。

深圳甲房地產(chǎn)公司參與城市更新項(xiàng)目，與乙村委合作共同開發(fā)某項(xiàng)目。項(xiàng)目及雙方約定的條件如下：用地面積約20畝，總可售建筑面積70000平方米，其中10000平方米建好后需過戶給村委。合作模式不同，將導(dǎo)致稅負(fù)差異巨大，現(xiàn)展開用模擬數(shù)據(jù)分析說明：

與村委合作通常有以下兩種合作模式：

模式一：合作開發(fā)，分房給村委

雙方簽訂“合作開發(fā)協(xié)議”，乙村股份公司出地，甲公司出資、所有資金、開發(fā)、稅費(fèi)由資金方承擔(dān)，建成后將分配10000平方米的物業(yè)給乙村股份公司，其余物業(yè)由甲方支配。合作具體又可分為成立項(xiàng)目公司和不成立項(xiàng)目公司兩種形式，村委在項(xiàng)目公司擁有股權(quán)出于控制風(fēng)險(xiǎn)目的，拿到物業(yè)后一般都以很低的價(jià)格或無償退還股權(quán)。

這是目前大部分地產(chǎn)企業(yè)在與村委合作時(shí)最常采用的合作模式。

模式二、拆遷還房

雙方簽訂“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，由甲方獨(dú)立開發(fā)，乙村股份公司不參股，建成后將其中10000平方米的開發(fā)物業(yè)作為拆遷補(bǔ)償面積還給乙村股份公司。剩余物業(yè)歸甲方所有。

基本假設(shè)：

1、開發(fā)成本數(shù)據(jù)：土地成本（樓面地價(jià)）1000元/平方米，建安成本5000元/平方米，管理、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)4000元/平方米；

2、收入數(shù)據(jù)：開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)40000元/平方米；

3、拆遷面積賠償比例1:1；拆村委10000平方米，按等面積賠償10000平方米建成物業(yè)。

模式一涉稅分析：

1、在該模式下，分配給村股份公司（股東）10000平方米物業(yè)需按市場(chǎng)銷售均價(jià)視同銷售繳納相關(guān)稅費(fèi)，涉及的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；

2、銷售其余60000平米物業(yè)涉及的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；

3、村股份公司承受10000平方米物業(yè)涉及到的稅種有契稅，按市價(jià)3%計(jì)算，

假設(shè)也由甲公司承擔(dān)。

具體計(jì)算請(qǐng)?jiān)斠姾箜摱愗?fù)比較表。

模式二涉稅分析：

1、該模式下，涉及的主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；

甲方給村股份公司的10000平方米物業(yè)，在按市價(jià)視同銷售作收入的同時(shí)還應(yīng)作為整個(gè)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，在土地增值稅及企業(yè)所得稅前扣除；營業(yè)稅按開發(fā)成本（地價(jià)+建安成本）的5.6%計(jì)征；

2、銷售其余60000平方米物業(yè)涉及主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；

3、村股份公司承受10000平方米物業(yè)涉及到的稅種有契稅，按市價(jià)3%計(jì)算，

假設(shè)也由甲方承擔(dān)。

具體計(jì)算請(qǐng)?jiān)斠姾箜摱愗?fù)比較表。

稅負(fù)比較表如下：