緣起
     2009年12月31日，B公司（上市公司）將土地使用權(quán)以9200萬(wàn)元的公允價(jià)轉(zhuǎn)讓給A公司，同時(shí)約定A公司將擬開發(fā)的寫字樓15000平方米以9200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給B公司，并在《房屋預(yù)購(gòu)協(xié)議》中約定“無(wú)論到時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格如何變化，銷售價(jià)格均按本協(xié)議約定價(jià)格成交?！盇、B公司無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，A、B公司的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房屋預(yù)購(gòu)協(xié)議、土地評(píng)估報(bào)告等都公開披露。

上述協(xié)議簽訂后，A向B支付了9200萬(wàn)元，并取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，同時(shí)B向A支付了預(yù)購(gòu)房款5000萬(wàn)元，剩余4200萬(wàn)元待A公司領(lǐng)取《預(yù)售房許可證》后三個(gè)月內(nèi)簽訂正式商品房銷售合同時(shí)一次性支付。

至2015年8月，A公司的寫字樓因種種原因仍未開工，估計(jì)2018年才能竣工交付。預(yù)計(jì)2018年開發(fā)產(chǎn)品銷售單價(jià)將達(dá)到16000元/平米左右，據(jù)此計(jì)算市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)到24000萬(wàn)元，如果仍以9200萬(wàn)元簽訂房屋銷售合同，那么A公司在計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)的價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否會(huì)要求按公允價(jià)24000萬(wàn)元計(jì)算？

糾結(jié)A公司能否以9200萬(wàn)元作為營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)？解惑 A公司能否以9200萬(wàn)元作為銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，關(guān)鍵在于此價(jià)格是否公允。1政策依據(jù)

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條第（六）款規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

上述規(guī)定在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅文件中主要體現(xiàn)在：
     （1）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：
     （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：
     營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

（2）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

（3）《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國(guó)稅發(fā)【2008】30號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，核定征收企業(yè)所得。

2法理分析稅務(wù)機(jī)關(guān)如要對(duì)價(jià)格作納稅調(diào)整，必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是認(rèn)定價(jià)格明顯偏低；二是是否具有正當(dāng)理由。

商品的價(jià)格是否明顯偏低，應(yīng)當(dāng)參照合同簽訂當(dāng)期同類商品房的價(jià)格，而不是參照商品房交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，更不是參照稅務(wù)檢查時(shí)商品房的市場(chǎng)價(jià)格。

從企業(yè)提供的資料來(lái)看，2009年底簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是公允的，并且2009年簽訂房屋預(yù)購(gòu)合同時(shí)商品房的市場(chǎng)價(jià)格也應(yīng)是9200萬(wàn)元左右，雙方等價(jià)交換。

不僅如此，商品的價(jià)格與結(jié)算價(jià)款的時(shí)間也有重要關(guān)系，由于貨幣時(shí)間價(jià)值的客觀存在，先付款與后付款的價(jià)格應(yīng)當(dāng)不同。企業(yè)在2009年底簽訂預(yù)購(gòu)房合同時(shí)已支付大部分房款，卻要到2018年才能竣工交房，提前8年付錢買房按市場(chǎng)價(jià)打五折也不過(guò)分，由此可進(jìn)一步佐證預(yù)購(gòu)房合同約定價(jià)格的公允性。

A、B公司簽訂的兩份合同真實(shí)有效，受法律保護(hù)，并且2009年合同已處于履行階段。A、B公司作為非關(guān)聯(lián)方，其在2009年底約定的房屋交易價(jià)格具有市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)時(shí)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期具有不確定性（可漲可跌），是雙方的意思自治。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能因房?jī)r(jià)上漲而否定納稅人實(shí)際交易的價(jià)格。換一個(gè)角度，如果房?jī)r(jià)跌到2000萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能按2000萬(wàn)元征稅，仍應(yīng)以雙方實(shí)際交易的價(jià)格作為營(yíng)業(yè)額。

綜上，A公司與B公司簽訂的預(yù)購(gòu)房合同價(jià)格是按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格簽訂的，不屬于“明顯偏低”情形，且理由充分，A公司計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅可以以合同價(jià)格9200萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)。