?。ㄒ唬╅_發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發(fā)產品已開始投入使用。（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

　　因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發(fā)產品只要符合上述條件之一的，房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。但在實務中很多開發(fā)企業(yè)已經符合開發(fā)產品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入，例如雖為業(yè)務辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等等。雖然，國稅發(fā)[2009]31號明確了完工產品的三個條件，有利于遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現(xiàn)象，但結果似乎仍不理想。

　　2009年6月26日，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號）批復中，強調房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。并解釋到“開發(fā)產品開始投入使用”是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。

　　近日，《關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規(guī)定，根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。

　　因此，筆者提供房地產開發(fā)企業(yè)，國家稅務總局對同一問題，三令五申，值得納稅人警惕。企業(yè)應加強稅務風險管理，關注開發(fā)產品的完工條件，尤其是開發(fā)產品已開始投入使用這一條件，及時作出相應正確稅務處理。