預(yù)租、出租企業(yè)所得稅匯算清繳慎計收入
——更新時間：2010-05-05 09:38:55 點擊率: 2598
近日，A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員咨詢，年終要結(jié)賬了，賬面還有300萬元的商鋪預(yù)收租金在“預(yù)收賬款”科目沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入，根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，租金收入應(yīng)當按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)?？墒瞧髽I(yè)的商鋪有一部分還處于在建狀態(tài)，要到2010年3月才可以交付商戶租住，這樣的業(yè)務(wù)年終如何進行納稅處理呢？
據(jù)該企業(yè)介紹，該企業(yè)“預(yù)收賬款”科目300萬元租金包括兩部分收入：一是2009年8月已經(jīng)出租交付提前收取的一年商鋪租金200萬元；二是2009年10月收取業(yè)主提前預(yù)租的明年交付的商鋪租金100萬元。
以上業(yè)務(wù)均涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的納稅處理，對于預(yù)租與預(yù)收租金具體處理上有所不同。
營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定，納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。以上業(yè)務(wù)無論是預(yù)租與預(yù)收租金，都符合出租房產(chǎn)所收到的預(yù)收租金的性質(zhì)，應(yīng)繳納營業(yè)稅300×5%=15萬元。
房產(chǎn)稅： 《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。預(yù)租房產(chǎn)由于并未實際交付出租，2009年不必考慮房產(chǎn)稅。預(yù)收的交付商鋪租金200萬元，具備繳納房產(chǎn)稅的條件，為簡便計算，按照實際收款繳納房產(chǎn)稅200×12%=24萬元。
企業(yè)所得稅：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。這里稅法沒有象會計一樣按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入，而更接近于收付實現(xiàn)制。所以A房地產(chǎn)企業(yè)收取的200萬元租金盡管有8個月的預(yù)收收入，也要按照12個月確認所得稅收入，進一步解釋，200萬元即便是收取的兩年以上的租金，也需要在2009年全額確認所得稅收入200萬元。預(yù)租租金與此不同，A房地產(chǎn)企業(yè)收取了一定價款，但是雙方約定標的物并未交付使用，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十條規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。所以此100萬元2009年不需要計入所得稅收入，到2010年3月實際出租交付時才計入所得稅收入。
會計與上述稅法處理又有不同，租金收入的確認，需要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則和企業(yè)會計準則規(guī)定，一是相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；二是收入的金額能夠合理地計量。所以2009年會計處理僅確認200萬元中8-12月四個月的收入，即66.67萬元。年終結(jié)賬后匯算清繳應(yīng)納稅調(diào)增收入200-66.67=133.33萬元。預(yù)繳營業(yè)稅會計轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加3.33萬元，企業(yè)所得稅前可以扣除營業(yè)稅10萬元，匯算清繳納稅調(diào)減6.67萬元。
企業(yè)收款一般會開具發(fā)票，A企業(yè)為業(yè)主開具200萬元服務(wù)業(yè)發(fā)票，A企業(yè)按照200萬元計算所得稅收入，但是根據(jù)企業(yè)所得稅實施條例第四十七條的規(guī)定“以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除”?？蛻舨豢梢园凑?00萬元計入2009年度企業(yè)所得稅成本，稅前僅可扣除四個月租金66.67萬元，如果客戶全額計入成本，就需要匯算清繳納稅調(diào)整了。
