一次性收取房租如何確認(rèn)收入
——更新時(shí)間：2009-02-27 10:24:39 點(diǎn)擊率: 2796
近期，某機(jī)械股份有限公司財(cái)務(wù)人員來電咨詢，其公司由于生產(chǎn)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，于11月初將其一棟位于該縣繁華地段的六層樓房租賃給某私立學(xué)校，合同約定于簽訂之日一次性收取2年租金300萬元，由于其公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，預(yù)繳方式為按實(shí)際利潤額按月預(yù)繳，為此其公司按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則按照12.5萬元(300÷2÷12)將應(yīng)分月計(jì)入的租賃收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入并入利潤總額于12月初申報(bào)了11月的企業(yè)所得稅。但在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，稅務(wù)人員卻指出，其單位的一次性收取的房租收入在預(yù)繳期間可按會計(jì)上確認(rèn)的權(quán)責(zé)發(fā)生制分期計(jì)入利潤總額計(jì)算所得稅，但在2009匯算清繳時(shí)，應(yīng)將所收取2年租金300萬元全部納入應(yīng)納稅所得額。
企業(yè)所得稅納稅所得額的計(jì)算不排除收付實(shí)現(xiàn)制原則的運(yùn)用。關(guān)于企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）也明確規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則，即屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。
關(guān)于一次性收取租賃費(fèi)的處理，企業(yè)在對租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，須正確區(qū)分融資租賃與經(jīng)營租賃，就本案而言，其一次性租賃收入則屬于經(jīng)營性租賃。其納稅義務(wù)發(fā)生的的確定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條第二款明確為，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這一規(guī)定，已經(jīng)不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制，而更接近于收付實(shí)現(xiàn)制。租金的支付時(shí)間是租賃合同的重要條款，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金支付時(shí)間履行支付租金的義務(wù)，因此自合同約定支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力。而此前《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（國稅發(fā)〔1997〕191號）規(guī)定，對納稅人超過1年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計(jì)算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。此種情形的處理，稅務(wù)與會計(jì)的銜接是一致的，但新企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例施行后，國稅發(fā)〔1997〕191號中關(guān)于一次性收取或支付租賃費(fèi)的處理，應(yīng)適用相應(yīng)新規(guī)定，納稅人應(yīng)予正確的理解。
另外，本例中租金收入的調(diào)整問題，主要涉及預(yù)繳與匯繳的區(qū)分。企業(yè)所得稅是采取“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳”的辦法征收的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》和實(shí)施條例的規(guī)定，企業(yè)按會計(jì)制度計(jì)算的利潤總額進(jìn)行預(yù)繳與按利潤總額調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行匯繳存在繳納程序、時(shí)限及承擔(dān)的法律責(zé)任上存在著實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，因而不存在預(yù)征或提前征收稅款問題。
