非近親受贈房產(chǎn)者應(yīng)算清稅收賬
——更新時間：2010-02-21 04:33:08 點(diǎn)擊率: 3245
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2009]78號），明確規(guī)定了免征個人所得稅的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得（以下簡稱非近親受贈取得房產(chǎn)），從2009年5月25日起要按20%的稅率繳納個人所得稅。非近親受贈房產(chǎn)者應(yīng)注意相關(guān)政策變化，算清稅收賬。
非近親受贈取得房產(chǎn)應(yīng)按其他所得繳個稅
為加強(qiáng)個稅征管，堵塞稅收漏洞，財(cái)稅[2009]78號文件明確，除財(cái)稅[2009]78號文件規(guī)定的無償受贈房屋當(dāng)事雙方免征個稅3種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的“其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計(jì)征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。同時，贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
案例1：2009年6月30日，張三將一套地處市區(qū)房產(chǎn)以其他贈與方式贈與給李四。該房產(chǎn)市場價值為50萬元，贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值為50萬元，假設(shè)該省確定契稅征收率為3%。李四取得張三所贈與房產(chǎn)時，需要繳納哪些稅費(fèi)，該如何計(jì)算繳納個人所得稅？
國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定，受贈房屋時，李四應(yīng)按該房屋市場價的3%繳納契稅，即500000×3%＝15000（元）。同時應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為萬分之五，即500000×0.5%＝250（元）。需要注意的是，在繳納契稅和印花稅時，李四須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在其契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，李四憑此到房管部門辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要繳納5元的權(quán)證印花稅。李四合計(jì)應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)15000＋250＋5＝15255（元），應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)（不考慮相關(guān)公證費(fèi)等費(fèi)用）后的余額，即500000－15255＝484745（元），應(yīng)納個人所得稅為484745×20%＝96949（元）。
轉(zhuǎn)讓受贈房屋可扣除原捐贈人實(shí)際購置成本
財(cái)稅[2009]78號文件明確，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
需要提醒注意的是，國稅發(fā)[2006]144號文件規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個人所得稅。在計(jì)征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈人取得不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓的，在繳納個人所得稅時，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個人所得稅。其公式為：應(yīng)納個人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。財(cái)稅[2009]78號文件進(jìn)一步規(guī)定，從2009年5月25日起，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本也應(yīng)扣除。應(yīng)納個人所得稅的公式修改為：應(yīng)納個人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本－贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。
在實(shí)際處理中，有受贈人想通過將受贈房屋價格寫得很低來避稅，這種做法是行不通的。因?yàn)槟壳案鞯囟家?guī)定有該地區(qū)房屋的最低過戶價，受贈房屋過戶轉(zhuǎn)讓時，如果價格明顯低于這一價格，只能按規(guī)定的最低過戶價執(zhí)行。
案例2：2009年8月30日，市民李四把非直系親屬張三贈與的房產(chǎn)，以60萬元價格出售（贈與時該房產(chǎn)市場價值為50萬元，張三取得該房屋的實(shí)際購置成本為30萬元），稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可以扣除的合理費(fèi)用為5000元。
贈與過程中，李四需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要有：契稅＋印花稅＋個人所得稅＝500000×3%＋（500000×0.5%＋5）＋（500000－15255）×20%＝15000＋255＋96949＝112204（元）（計(jì)算同案例1）。
轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納營業(yè)稅及附加，假設(shè)城建稅適用7%稅率，而教育費(fèi)附加征收率為3%，則營業(yè)稅及附加為600000×5%×（1＋7%＋3%）＝600000×5.5%＝33000（元）。
印花稅和土地增值稅方面，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
綜上所述，李四贈與房產(chǎn)應(yīng)納稅所得額為600000－300000－112204－33000－5000＝149796（元），應(yīng)納個人所得稅為149796×20%＝29959.2（元）。
